Cerca del 80% de los desarrollos inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires y de las principales localidades del interior del país se llevan a cabo mediante la utilización de fideicomisos inmobiliarios.
Se trata de una figura legal por la cual una empresa o particular (fiduciante) aporta el capital, los bienes y/o los recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de construir un inmueble. Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario.
En muchos casos, el fiduciante y el beneficiario responden a la misma persona. En otras palabras, aporta el capital y los recursos para que el administrador (fiduciario) construya las propiedades y luego se las adjudique.
El tema no es menor ya que, obviamente, el valor de mercado de las propiedades está muy por encima del costo de construcción de las mismas. Por ende, el importe a ingresar en concepto del Impuesto a las Ganancias y del Impuesto al Valor Agregado (IVA) es significativamente mayor de acuerdo con la propuesta del fisco nacional. Pero la nueva estrategia fiscal no termina aquí. La AFIP también avanzará sobre los administradores (fiduciarios).
La AFIP pretende que el fideicomiso, pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas. De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, la AFIP iría en contra del administrador ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo.
Los fideicomisos de construcción al costo se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes.
La avanzada caería en un mal momento ya que “actualmente, el mercado se está desacelerando”. “Los inversores están a la expectativa mientras que los desarrolladores deben afrontar altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo que achica considerablemente el margen”. Como aspecto positivo se puede señalar que los mayores controles “permitirán diferenciar entre un fiduciario (administrador) idóneo y un fiduciario improvisado”.
Mecanismo de control vigente
Actualmente, existe un régimen de información que obliga a los administradores (fiduciarios) de fideicomisos financieros e inmobiliarios a declarar anualmente ante la AFIP las características de los instrumentos constituidos. De hecho, si bien concentran una gran cantidad de transacciones del mercado, existen personas que deciden optar por concretar la operación inmobiliaria a través de otro mecanismo que no sean los fideicomisos inmobiliarios, para no caer en los mecanismos de control vigentes.
En relación a los fideicomisos no financieros, el fisco solicita informar los siguientes datos: Respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios:
* Apellido y nombres.
* Denominación o razón social.
* CUIT, CUIL o CDI.
* Clase o tipo de fideicomiso.
* Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar, así como también el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.
Los datos suministrados por los administradores de los fideicomisos se confrontan contra la información proveniente de las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales.
Una vez realizado el cruce de datos, las autoridades fiscales pueden avanzar sobre las inconsistencias detectadas.
A modo de ejemplo, resulta curioso encontrar el caso de un contribuyente que figura como un fuerte inversor en fideicomisos y que no presenta las mencionadas declaraciones.
Por Lic. Andrés Ricardo D’Onofrio
Estudio Zwanck & Asociados
Tel: 4005-1270
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