“Un oasis en el Tigre”, aislado del respeto a las normas y a la identidad local

El Honorable Concejo Deliberante cedió facultades al Intendente para que avance con las excepciones al Código de Zonificación necesarias para habilitar un nuevo mega proyecto inmobiliario llamado “Remeros Beach” que prevé construirse en un predio de 18 hectáreas sobre humedales, a orillas del Camino de los Remeros. Si bien hace más de un año, el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires le quitó a los municipios la potestad de otorgar la prefactibilidad o la factibilidad a este tipo de emprendimientos, el Intendente Julio Zamora decidió conceder la factibilidad por decreto. A todo esto, Vizora Desarrollos Inmobiliarios ya tiene los departamentos a la venta. Se pone en debate una vez más la construcción de urbanizaciones en humedales, tema sensible si los hay en Tigre a partir de la pérdida de servicios ecosistémicos como el de retención de agua y la alteración de las cotas, que ha ocasionado graves inundaciones a los barrios aledaños en los últimos años. Nuevamente la planificación territorial queda en manos del mercado, y el municipio actúa como aliado del negocio inmobiliario. Se plantea que se trata de “construir viviendas a los vecinos” – “viviendas” inaccesibles para la mayoría de los mortales tigrenses – para justificar una intervención estatal que posibilitará la obtención de una rentabilidad millonaria a favor del sector privado. Las organizaciones sociales y ambientalistas se oponen. El FPV presentó un despacho de minoría rechazando el proyecto y prevé realizar una presentación judicial para poner freno al proyecto.

En la sesión del HCD realizada el 26 de mayo, el bloque del Frente Renovador aprobó la cesión de facultades para que el Departamento Ejecutivo realice excepciones al Código de Zonificación que le permita habilitar la construcción del “Proyecto Remeros Beach – Camino Los Remeros”. Como un insulto a la razón, los concejales del oficialismo justificaron el voto a partir del “déficit habitacional de Tigre” y de esta manera construir “viviendas a los vecinos” y lo compararon con el programa PROCREAR implementado por el Gobierno Nacional que ha posibilitado que miles de ciudadanos que no tenían acceso al crédito hipotecario, con una tasa subsidiada, hoy puedan acceder a su vivienda.

¿Cuántos “vecinos” podrán acceder a departamentos exclusivos con valores millonarios en Remeros Beach? Estas son las características del complejo habitacional que el Frente Renovador habilita para los “vecinos de Tigre”: edificios tipo “torres, town-houses y condon” con destino para viviendas multifamiliares y uno para uso comercial ubicado en el lado sur del predio, en una superficie total de 18 ha con 200 metros de frente. El proyecto prevé una superficie cubierta de 170.000 m2 para 7600 habitantes, en edificios que van de los 5 a los 20 pisos de altura, divididos en nueve sectores con distintas características. En el medio además habrá “un espejo de agua cristalina ornamental de 3,5 ha con solar y paseos peatonales alrededor”.

Flexibilizando el Código de Zonificación

El proyecto fue presentado a nombre de una Sociedad Anónima llamada “Juano” que se dedica a actividades inmobiliarias, y “Vizora Desarrollos Inmobiliarios” es quien lo lleva adelante. El expediente ingresó en diciembre de 2014 al Departamento Ejecutivo y pasó por distintas áreas con una celeridad llamativa. La dinámica es siempre similar: una vez que está la decisión política de aprobar el proyecto, lo que sigue es poner en funcionamiento la ingeniería burocrática para que el marco regulatorio se adecue al proyecto, y allí surgen las reinterpretaciones de las normas, los pedidos de excepción cuando no se cumplan o directamente dejar de cumplirlas.

El expediente en cuestión fue sometido a consideración de la “Comisión Municipal de Interpretación y Análisis del Código de Zonificación”, la que se encargó de reinterpretar o adecuar las disposiciones del Código de Zonificación del Partido de Tigre (Ordenanza 1894/96), para avalar formalmente los incumplimientos de Remeros Beach.

Uno de los puntos observados es la zonificación del predio en el que pretende emplazarse, que es un área rural no apta para urbanización, para lo cual la Comisión interpreta que “la misma posee un sentido más amplio, en orden a responder sobre la factibilidad o viabilidad del proyecto presentado”. Asimismo sostiene que “el Código de Zonificación posee herramientas adecuadas para aprobar proyectos como el presente mediante la aplicación de los artículos 50 y 70, posibilitando aplicar los indicadores de la zona R1u en coincidencia con la aplicación de la figura de Urbanización Especial”. Es decir, se intenta encuadrar el proyecto dentro de la figura de “Urbanización Especial” que establece el Art 50, siendo este el marco que sostendrá toda la argumentación para posibilitar el cambio de zonificación.

El Art 50 dice: “Que toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a 7500 m2 y que se pretenda darle destinos y/o usos distintos a lo especificado en este Código en la zona donde se implanta, podrá considerarse como una Urbanización Especial  y/o de Usos Específicos”. El responsable de aprobar tal encuadramiento es el Concejo Deliberante.

El cambio de zonificación de un predio que pasa de “rural” a “residencial” implica una revalorización fenomenal del precio de la tierra, por el cual el Municipio le está concediendo a una empresa una rentabilidad millonaria. Según fuentes del Frente para la Victoria de Tigre se aumentaría un 210 % el valor de la tierra, que pasaría de U$S 22.880.000 a U$S 48.265.000.

El concejal del Frente Renovador Samyn Ducó dijo: “Si una empresa decide construir a su propio riesgo más de 2170 viviendas en nuestro partido, me parece imprudente frenar su realización”. Aquí no hay ingenuos empresarios interesados por el déficit habitacional de Tigre que colocan su capital a riesgo para que los vecinos de Tigre dispongan de más viviendas, este es el caso de PROCREAR en el que el Estado pone a disposición créditos hipotecarios accesibles para los sectores medios, sector postergado del sistema financiero. Por el contrario, Remeros Beach es un negocio inmobiliario asegurado, rubro del cual se cuenta con una larga trayectoria en Tigre, y que fue y es viabilizado por muchos de los funcionarios que hoy están detrás de esta aprobación.

Otro de los incumplimientos de Remeros Beach se refiere a las alturas de las construcciones previstas que sobrepasan largamente los 9 metros permitidos por el Código de Zonificación. Ante esto la “Comisión Municipal de Interpretación y Análisis del Código de Zonificación” sostiene que “la edificación que despega del suelo puede aportar el aprovechamiento de largas vistas, considerando la distancia que lo separa de otros emprendimientos próximos, sin obstruir visuales y sin proyectar excesivas sombras en ellos”. Finalmente y más allá de todo lo dicho, la Comisión concedió la factibilidad de uso del suelo para el proyecto Remeros Beach, “sujeta a una serie de consideraciones técnicas” que son secundarias y que a nadie importan, porque ya está la decisión tomada.

¿El Municipio de Tigre puede otorgar la prefactibilidad o factibilidad de un emprendimiento urbanístico como el de Remeros Beach?

En el expediente de Remeros Beach consta que, por medio del Decreto 630/15, el Intendente Municipal Julio Zamora otorgó la “factibilidad” de uso del suelo a la firma Juano para desarrollar este emprendimiento urbanístico, y en otro apartado del expediente se refiere a que se ha concedido la “prefactibilidad”. Más allá de la incongruencia en cuanto a mencionar en forma indistinta si se refieren a la factibilidad o prefactibilidad, ¿el municipio de Tigre tiene la facultad para otorgar cualquiera de ellas? En diciembre de 2013, mediante el Decreto 1069/13, el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires dejó sin efecto el “Programa de Descentralización Administrativa a Municipios” por el cual municipios como Tigre tenían hasta ese momento la facultad de otorgar tanto la convalidación técnica preliminar o prefactibilidad como la definitiva o factibilidad de las Urbanizaciones Cerradas (Clubes de Campo y Barrios Cerrados).

Sobre las “diversas disfuncionalidades vinculadas a las gestiones administrativas tendientes a lograr la autorización de tales emprendimientos (…) con la consecuente afectación del medio ambiente…”, la Provincia dispuso la reasunción de las atribuciones transferidas a los municipios, por lo cual el Municipio de Tigre no tiene hoy potestad para otorgar la prefactibilidad o la factibilidad de este tipo de emprendimientos.

Esta urbanización por su alta complejidad debería obtener la factibilidad de los organismos provinciales competentes en cada tema. La cuestión ambiental está regulada por la ley 11.723/95 de Protección del Ambiente y los Recursos Naturales y la misma exige la presentación de una Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) a todos los proyectos que sean susceptibles de producir algún efecto negativo al ambiente. Además, como se incluyen obras de endicamiento, embalses y/o polders, dragados, refulados, etc., se precisa contar con la aptitud hidráulica por parte de la Autoridad del Agua (ADA), y de la factibilidad de provisión de servicios de infraestructura de los entes prestatarios. En este contexto, plantear además que se exige la realización de audiencias públicas parece una utopía.

De acuerdo al estado del expediente, el mismo cuenta con la factibilidad del Municipio de Tigre cuando éste no está autorizado para otorgarla y no posee las aprobaciones necesarias de los organismos provinciales mencionados. Sin embargo, la desarrolladora Vizora ya está realizando la venta de las “viviendas” como las llaman los concejales del FR, o de “las torres, town-houses y condos” como se menciona en http://www.vizora.com.ar. Para quienes estén interesados en comprar, el mail es: ventas@remerosbeach.com. ¿Cómo se explica esta situación?

Las Urbanizaciones Cerradas Polderizadas ¿“Un proyecto que en el mundo es considerado de gran aporte ecológico y estético”?

El proyecto “Remeros Beach” corresponde al tipo de Urbanizaciones Cerradas Polderizadas (UCP) (por Pintos Patricia y  Narodowski Patricio: “La privatopía sacrílega. Efectos del urbanismo privado en humedales de la cuenca baja del río Luján”, Editorial Imago Mundi, UNLP, Buenos Aires, 2012) que son aquellos emprendimientos urbanísticos construidos sobre áreas de humedales y que requieren de importantes obras para elevar la cota natural del terreno, y de esta manera evitar las inundaciones. En el expediente del emprendimiento se sostiene que “el predio contará con un terraplén perimetral de aproximadamente 2 km. de longitud que elevará la circulación perimetral a 4,50 IGN generando una contención hidráulica ante los desbordes del canal aliviador del Río Reconquista. La accesibilidad a las viviendas se realizará a través de la circulación sobre dicho terraplén”.

Las UCP se caracterizan por generar lagunas artificiales a partir de los rellenos, la extracción de refulados y dragados, y con ese material lograr una cota adecuada. Remeros Beach “plantea la ejecución de un espejo de agua cristalina ornamental de 3,5 ha con solar y paseos peatonales alrededor. La profundidad del mismo será de 1,40 en los bordes y hasta 2,50 metros en el centro siendo la cota del pelo de agua 3,00 IGN”. Estas lagunas provocan consecuencias negativas tales como la fragmentación de zonas con elevado valor natural, la pérdida de biodiversidad, la pérdida de la capacidad de filtración de impurezas de las aguas que pasan a las napas de aguas dulces, también se modifica la aptitud de retener humedad y agua que tienen los humedales (funcionan como esponja natural), la regulación de los ciclos de lluvia, etc.

El problema radica en la alta transformación que requieren los recursos naturales en este proceso de adaptación urbanística. Hay dos cuestiones centrales que tienen que tomarse en cuenta: una es el rol que juega el agua como recurso paisajístico o de venta del emprendimiento – a veces como lagunas o canales internos y otras por su conexión con cursos naturales – y la otra es la condición natural de suelo anegable, de humedal – no urbanizables – que poseen los predios afectados a estos emprendimientos.

Sin embargo, estos emprendimientos son comercializados como ecológicos e innovadores, y en el caso de Remeros Beach es uno de los argumentos que consta en el expediente, no para convencer a los clientes, sino a los funcionarios y concejales: “El espejo de agua será ejecutado de acuerdo de Crystal Lagonna con sistemas de mantenimiento y limpieza correspondientes, de modo de incorporar al Municipio de Tigre un proyecto que en el mundo es considerado de gran aporte ecológico y estético”.

Sectores de verdaderos vecinos de Tigre se oponen

Distintas organizaciones sociales y ambientalistas como “Vecinos Inundados” y el “Movimiento en Defensa de la Pacha” (MDP) han manifestado su repudio a este emprendimiento. A diferencia de lo que sucedía hace unos años cuando solo unos locos románticos se oponían a este tipo de urbanizaciones cerradas, hoy la población ha adquirido una importante concientización sobre el impacto social y ambiental de estos complejos y se han sumado también investigadores de universidades con un fuerte compromiso social. Recientemente el MDP organizó una charla abierta en la estación de Tigre que contó con la participación de Patricia Pintos, investigadora de la Universidad de La Plata que estudia las urbanizaciones cerradas polderizadas en la Cuenca Baja del Río Luján.

Los concejales Carmen Salcedo, Roxana López y Federico Ugo, que integran el Frente para la Victoria plantearon su oposición al proyecto Remeros Beach. El Presidente del bloque, Federico Ugo señaló: “Esta acción ratifica que el municipio está priorizando a los sectores que quieren hacer negocios inmobiliarios antes que pensar en las políticas que mejoren la calidad de vida de los vecinos, de ahí parte el apuro, porque el expediente llegó un miércoles y se aprobó el martes de la semana siguiente”; y agregó: “No es potestad del Municipio dar la factibilidad y la otorgó por decreto, y lo que se votó no son las excepciones al Código sino darle la potestad al Ejecutivo para que haga lo que quiera, hacelo como quieras para que esta gente pueda hacer su negocio, es lo que dicen”.

Acerca de este tema, el Intendente Julio Zamora declaró a este medio: “No se aprobó el emprendimiento, se aprobó un decreto que establece una serie de condiciones para que un emprendimiento se pueda otorgar. Para ese emprendimiento hay que hacer una evaluación de impacto ambiental y seguir una serie de requisitos que son muchos para poder cristalizarse. Ese seguimiento se va a hacer incluso con una audiencia pública para opinar sobre esas cuestiones. Todo ese camino debe ser transparente y público. Nosotros queremos que progrese nuestra ciudad y no estamos planteando ningún emprendimiento que vaya a degradar nuestra ciudad o genere complicaciones para nuestra ciudad”.

Para este tipo de urbanizaciones, el poder de aprobarlas y controlarlas está en manos del Estado provincial y sobre eso Zamora agregó: “La provincia también interviene en la aprobación, hay controles que son de distinto tipo y tienen que ser transparentes. En el Concejo se aprobó el inicio de los trámites y eso requerirá todo un proceso que también van a estudiar los funcionarios municipales para ver si el proyecto es viable o no”.

Recordemos que en diciembre de 2013, mediante el Decreto 1069/13, el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires dejó sin efecto el “Programa de Descentralización Administrativa a Municipios” por el cual municipios como Tigre tenían hasta ese momento la facultad de otorgar tanto la convalidación técnica preliminar o prefactibilidad como la definitiva o factibilidad de las Urbanizaciones Cerradas (Clubes de Campo y Barrios Cerrados).