Mercado Inmobiliario
Desde la conformación de nuestra nación, las tierras han sido un punto de gran importancia por el que se desarrollaron grandes batallas.
La clave fue el grado de deseabilidad de los diferentes suelos, ya sea por el aprovechamiento agrario con mira a la Europa demandante, o la cercanía a la zona donde se desarrollaba la civilización porteña.
Con el correr del tiempo, la ciudad de Buenos Aires evolucionó demográficamente de forma contraria a la lógica de urbanización, la cual indica que, en general, el esparcimiento se produce hacia el sector norte. No obstante, la ciudad se desarrolló en la zona sur, con un gran crecimiento influenciado por las industrias nacionales, situación que sufrió grandes cambios luego de la epidemia producida entre los años 1852 y 1871, por la fiebre amarilla, cuando la población de los estratos sociales altos se ubicó en la zona norte de la ciudad. A partir de ese momento comenzó un crecimiento que continúa hasta hoy, llegando a nuevos lugares, que posiblemente, podrían haber sido consideradas sub-urbanas, hace menos de 10 años, tal el caso de “Nordelta”.
En la actualidad, dentro de la zona norte, es escasa la oferta de parcelas libres de mejoras, es decir, terrenos sin edificación ó con edificación de baja incidencia, considerada a demoler. Esto plantea un escenario difícil a la hora de adoptar un valor de mercado para el tan famoso “m2”.
En muchos casos, el aprovechamiento del suelo estará destinado a la construcción de viviendas unifamiliares, pero en otros se podrán edificar torres o edificios en altura.
Ahora bien, ¿cómo puede saber una persona, cuál es el valor de ese suelo tan preciado? ¿Es similar una parcela ubicada en una zona residencial de casas bajas, que otra en una zona donde se prevé la tipología en torre? Como diría alguna profesora de matemáticas, no se pueden comparar peras con bananas; en el caso que nos compete, la situación es similar.
Una parcela urbana, afectada a una zona residencial con viviendas de tipologías desarrolladas en una o dos plantas, tendrá un aprovechamiento menor de suelo que una parcela con capacidad edilicia. Para la primera basta con una comparación de mercado con productos en similar situación, es decir, con parcelas que cumplan con similares características, tales como: ubicación, superficie, orientación, panorama visual, etc. En caso de no existir terrenos en la cercanía con similares características, se puede optar por tomar un lote y ponderar los puntos antes mencionados.
En la situación descripta, la determinación del valor no parece difícil, ya que se compara entre terrenos, pero el escenario es diferente a la hora de evaluar un lote con gran capacidad edificable.
Cuántos casos se podrían mencionar, de personas que han vendido parcelas a “X” valor, y una vez finalizada la construcción del emprendimiento proyectado, ese valor “X” fue compensado con la venta de dos o tres unidades funcionales, quedando el resto del edificio como ganancia, una vez restado el valor de construcción, honorarios del profesional interviniente, etc.
Lo primordial a la hora de efectuar la tasación de un terreno debe ser el conocimiento de las herramientas necesarias para determinar la capacidad de aprovechamiento de una parcela, con lo cual se evitarían situaciones como la posteriormente mencionada.
De forma general, se puede decir que las herramientas más importantes a utilizar por el profesional de confianza son, en primer lugar, la consulta con el sector de catastro del municipio local, donde se podrán obtener las restricciones y permisos para cada parcela en especial, ellos son, el FOT, que permitirá saber mediante un cálculo, cuál es el factor de ocupación total del proyecto y el FOS, que determinará la superficie aprovechable de la parcela. También podrá consultarse cuál es el límite de edificación permitido, y demás información de utilidad para el caso.
Una vez obtenida la superficie máxima a edificar, el profesional deberá efectuar un análisis hipotético contemplando el máximo edificable y definiendo variables tales como superficie aprovechada por cada unidad funcional, superficie afectada a espacios comunes, honorarios, etc.
De esta manera, el propietario tendrá el valor adecuado para su propiedad, el cual será sometido al libre juego de la oferta y la demanda, donde el tiempo de comercialización, la situación del mercado y el efectivo trabajo inmobiliario establecerán el valor final.
Para sintetizar, podemos decir que el presente informe solo tiende a acercar al ciudadano la información necesaria para poder entender las razones por las cuales el valor del suelo tuvo y tendrá un importante crecimiento económico, y para defender ese suelo tan preciado por sus antepasados, en su mayoría inmigrantes, que tanto lucharon por lo suyo.
Lucas Desalvo
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