Mercado Inmobiliario. En los últimos años y bajo el actual contexto, la relación entre la constante demanda de depósitos Premium y la escasa vacancia generó una mejora en los mercados secundarios.

El crecimiento del sector logístico en los últimos años a raíz de la integración del Mercosur, el desarrollo industrial y el alto nivel de consumo logrado hasta 2013, motivaron la generación de un nuevo negocio inmobiliario abocado a grandes empresas con necesidades específicas: los centros logísticos premium.

Desde la generación del negocio con Pacheco Trade Center, Plaza Logística y Centro Logístico Tigre como principales referentes del sector, se generó un incremento exponencial de m2 en los últimos años dado en gran parte bajo la modalidad “Build to suit”, construcción bajo la necesidad logística de cada locatario.

El alquiler de los mismos según últimos relevamientos ronda entre 7 y 8 u$s/m2 (al tipo de cambio oficial), con un inventario estimado de 1.200.000 m2 y una tasa de vacancia que ronda entre 4 y 6 %.

Pero no todo se termina en este mercado. Cuando un chico rompe una piñata, en primer término usa sus manos, pero cuando éstas se llenan, hasta los bolsillos son de gran utilidad. Este ejemplo tan simple nos sirve para explicar el otro eje que existe en el negocio, basado en el denominado mercado secundario logístico o segmento B, que radica en una importante oferta de depósitos para clientes con menores requerimientos en cuanto a infraestructura y servicios, pero con la necesidad imperante de locaciones centrales, es decir, en la segunda horqueta de Panamericana, en el sector llamado Triángulo de San Eduardo, Km 35 de Panamericana y los ramales de las rutas 8 y 9, la última siendo una vital conexión con el Mercosur.

Respecto a las tipologías, son depósitos con una antigüedad no mayor a los 15 años, con una superficie de 5.000 a 25.000 m2, ubicados fuera de centros logísticos.

En base a un relevamiento efectuado, se determinó que a la fecha se comercializan 460.000 m2, donde la mayor parte de la oferta radica en depósitos de entre 5.000 y 15.000 m2.

De acuerdo a los valores, posee una fluctuación que va de 4 a 7 dólares por m2, arrojando un precio de alquiler ponderado de u$s 5/m2. Esto genera una reducción en el margen natural que tendría que existir entre las dos tipologías respecto a los alquileres, en parte por los bajos índices de vacancias del segmento Premium y por otra parte, por una importante demanda con bajos requerimientos.

Otro punto a tener en cuenta es el grado de inversión sobre la renta que se percibirá. En la zona el valor que buscan los desarrolladores para tierra ronda entre u$s 80 y u$s 100/m2, por lo cual el punto de partida es el mismo. Pero en costo de obra, los centros logísticos oscilan entre $2.700 y $3.500/m2, mientras que un centro logístico Premium asciende a costos de obra que rondan entre $5.500 y $6.500/m2.

Lucas Desalvo

Martillero y Corredor Público

Contacto: 15-3066-1692

Inversión                                              Depósitos                             Diferencias (%)

Premium Submercado

Costo de tierra                                    80            80                            0%

Costo de obra                                     600          350                          71%

Precio de locación                               7.5           5                              50%