La tierra y la inclusión social
La posibilidad de disponer de tierras para la vivienda popular es una de las mayores necesidades que se presentan hoy en el Área Metropolitana de Buenos Aires. Todos hemos sido testigos en los últimos veinte años del avance del mercado inmobiliario con el boom de las urbanizaciones cerradas destinado a los sectores de mayor poder adquisitivo de la población. Paralelamente, como contraparte, no ha habido políticas públicas para la construcción de ciudad para los sectores medios y bajos, y si bien el Decreto Ley 8912 ha tenido modificaciones y se han incorporado nuevas leyes, las herramientas legales aún son insuficientes para regular el desarrollo urbano y para mejorar el ordenamiento territorial[1].
Se observa una superposición de normas por un lado y también vacíos legales por otro que han sido utilizados hábilmente por los desarrollares urbanísticos a favor de sus proyectos incurriendo en variadas irregularidades que, con el paso de los años, en algunos casos se fueron encauzando.
En la Provincia de Buenos Aires rige desde 1977 el Decreto-Ley 8912, que se creó con el objetivo de regularizar el desorden del proceso de urbanización acontecido en las décadas del ’50 al ’70. Según la opinión de distintos especialistas, esta ley es considerada obsoleta y poco adecuada para responder a las necesidades actuales del desarrollo metropolitano.
En particular, el Decreto Ley 8912 se presenta como un obstáculo a la hora de buscar alternativas de producción de ciudad para los sectores populares. Se dedica especialmente a una forma específica de desarrollo urbano que son los “clubes de campo”, estableciendo excepciones para soslayar los parámetros que la propia norma exige para el resto de la producción urbana. Directamente la Ley no hace referencia a la producción del suelo para la vivienda social en cualquiera de sus formas. Por ejemplo, las medidas mínimas de parcela resultan poco adecuadas a las necesidades de la urbanización popular y alienta la dispersión territorial. Asimismo, la Ley no contempla aspectos ambientales y no tiene una mirada integral del hábitat y del territorio.
Ley de Promoción del Hábitat Popular de la Provincia de Buenos Aires
El reemplazo o la reforma de la 8912 se plantea como una necesidad. En este sentido en la Provincia de Buenos Aires se está debatiendo el Proyecto de Ley de Promoción del Hábitat Popular con el fin de que sea tratado en la Legislatura provincial. Distintas universidades y organizaciones sociales que trabajan en temas de hábitat y construcción de vivienda popular están generando una masa crítica para que este proyecto adquiera importancia política y sea convertido en ley.
Los principios rectores del proyecto provincial son el derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la propiedad -con el fin de garantizar la calidad de vida, el uso ambientalmente sostenible del territorio y la justicia social- y la gestión democrática de la ciudad. Por otro lado, tiene como directrices generales: la distribución equitativa sobre las cargas y beneficios del proceso de urbanización; la regulación pública sobre el suelo urbano con la finalidad de desalentar prácticas especulativas; el abordaje integral que vincule instrumentos urbanísticos, herramientas de gestión del suelo y operatorias de urbanización y vivienda y la integración socio-urbanística y regularización de la tenencia de la tierra de las villas y asentamientos, entre otros.
El Proyecto de Ley además tiene otros aspectos muy interesantes como por ejemplo, contempla proyectos habitacionales y de urbanización que promuevan procesos de organización colectiva, ayuda mutua y autogestión del hábitat a través de cooperativas, mutuales o asociaciones civiles sin fines de lucro. Además, se establece un sistema de financiamiento y asistencia técnica para la mejora del hábitat popular destinado a familias de bajos recursos y que no son consideradas sujetos de crédito por la banca formal. Asimismo, el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires prevé apoyar todas aquellas iniciativas de cooperativas de ahorro y crédito en vivienda y hábitat.
Por otro lado, y este es un punto que hace a la gestión democrática, se prevé asegurar la participación de los ciudadanos y de las entidades civiles en las distintas instancias de planificación y gestión del hábitat así como en el control y seguimiento de los proyectos habitacionales que se desarrollen.
Como toda medida de carácter social en un ámbito que reúne a una multiplicidad de poderosos intereses del negocio inmobiliario, hay aspectos del Proyecto que ya han generado fuertes lobbies y álgidas discusiones. Uno de los temas espinosos es la disponibilidad de tierras para las urbanizaciones populares. Para ello, por un lado, el Proyecto establece que los municipios “deberán establecer zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y/o promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas”. Por otro lado, otro de los puntos que ha generado polémica es la propuesta de obligar a los clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización privada, cementerios privados y establecimientos comerciales -que conformen una cadena de distribución y que ocupen predios de más de 5.000 m2 de superficie- a que cedan en forma gratuita y a favor de los municipios el 10% de la superficie neta de los predios. Previo acuerdo con el municipio, estas cesiones podrían tener una localización diferente a la del emprendimiento en cuestión.
La polémica continuará en los próximos meses.
1 Se han incorporado otras leyes como la 11.459 de Radicación y Habilitación de Industrias y la 11.723 de Medio Ambiente.
Comentarios
Sin comentarios