Derecho a la vivienda y al hábitat. El pasado jueves 18 de octubre, la Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires dio media sanción a la Ley de Acceso Justo al Hábitat. Ante un hecho trascendente e intencionalmente mal difundido en los medios de comunicación que ponen sólo el énfasis en la cesión del 10% que deberán hacer los grandes emprendimientos privados, la Ley plantea la complejidad integral del hábitat, favoreciendo en particular a los sectores populares y aporta herramientas para desalentar la especulación de la tierra. Tomando en cuenta los intereses poderosos que toca esta ley, se plantea la necesidad de generar una masa crítica movilizada que promueva su aprobación porque es probable que de ser sancionada, Daniel Scioli la vete.

Desde los últimos años, en grandes áreas del Conurbano Bonaerense, el valor de la tierra se ha venido sobrevaluando de manera vertiginosa producto del avance de las urbanizaciones privadas, transformándose el acceso a la tierra y a la vivienda en un derecho de difícil ejercicio, sobre todo para la población de menores recursos.

El aumento de la segregación social ha conformado un escenario de gran complejidad aumentando el déficit habitacional. “Cada semana, se suman 5000 familias en la toma de tierras (en la Provincia de Buenos Aires)”, sostiene el Arq. Eduardo Reese de la Universidad Nacional de General Sarmiento[1], uno de los impulsores de la Ley. “Donde hay una necesidad hay un negocio”, agrega Reese, ya que la urgente necesidad de los sectores populares ha llevado a que algunos oportunistas se aprovechen de la situación como pasó en el Parque Indoamericano, y que se dediquen a la venta ilegal de lotes. Un ejemplo reciente ocurrió en el Partido de Moreno en donde una persona vendía lotes a 10 mil pesos, pero a diferencia de la mayoría de los casos se logró que el delincuente hoy esté preso. Reese además agrega un dato llamativo: en la Provincia de Buenos Aires, la categoría que más aumentó en los últimos años es la de los inquilinos. Es “la década de la inquilinización”. Mientras que la clase media logra acceder por lo menos al alquiler, los sectores bajos ni siquiera pueden pagarlo y son los que terminan en las tomas de tierras y en asentamientos irregulares. Es decir, no pueden acceder de manera formal a una vivienda digna, en suelo urbano bien localizado y con seguridad en la tenencia.

El Arq. Reese explica que en los sectores populares se da un círculo vicioso de pobreza, ingresos insuficientes e informalidad laboral, y que si bien desde el 2000 han aumentado los índices de empleo de la población más postergada todavía no existen mecanismos para que puedan acceder a la vivienda. Las causas centrales de este fenómeno son el tipo de normativas urbanísticas, los altos precios del suelo urbanizado y un sistema financiero que no ofrece posibilidades de financiamiento. Asimismo, Argentina es uno de los países con mayores costos de transacción en las operaciones inmobiliarias, en lo que respecta a la agrimensura, sellos, escrituración y trámites en general. Esto dificulta aún más el acceso a la vivienda.

Por otro lado, el fenómeno de la revalorización de la tierra que es favorecida por la implementación de obras públicas como caminos, accesos, rutas, puentes, extensión de los servicios públicos, etc. genera una retensión especulativa del suelo. Como resultado existe una gran cantidad de inmuebles deshabitados y terrenos baldíos que se encuentran retenidos a la espera del aumento del valor del suelo. Esto provoca que haya una menor disponibilidad de suelo urbano para los sectores de menores ingresos.

Tal como mencionamos en otra nota por este medio, la Ley 8912/77 que hasta ahora regula el ordenamiento territorial, es una política urbanística clasista y excluyente, que no contempla la situación de la población más humilde. Esta es una gran deuda de la democracia.

Objetivos y principios rectores del Proyecto de Ley

El objetivo de la Ley es resolver en forma paulatina el déficit urbano habitacional a través de la promoción de la gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de barrios informales, abordar integralmente la diversidad y complejidad de la demanda urbano habitacional y reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo. Esto significa promover el derecho a una vivienda y a un hábitat digno, dando prioridad a las familias bonaerenses con pobreza crítica y con necesidades especiales.

Los principios rectores de la Ley son el derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la propiedad, la gestión democrática de la ciudad y el reparto equitativo de cargas y beneficios. De estos principios, el segundo y el último son los que más polémica han generado en los grandes medios y en los inversores y especuladores.

La función social de la propiedad1 significa reconocer que éste, como ningún otro derecho, es absoluto, por lo cual se agregan limitaciones al derecho de propiedad y una de ellas es limitar la especulación que genera un perjuicio al conjunto de la sociedad. Asimismo la propiedad inmueble cumple su función social cuando se respeta la ley y cuando su ejercicio garantiza la calidad de vida y la justicia social.

Por otro lado, “el reparto equitativo de cargas y beneficios generados por el proceso de urbanización” implica evitar desigualdades que fomenten la concentración del suelo, y también regular las externalidades negativas que genera la urbanización como los efectos sobre el medio ambiente, y limitar, como dice el Arq. Reese, “el enriquecimiento sin justa causa”, porque el enriquecimiento que es producido por el conjunto de la sociedad tiene que volver a ella.

“La tierra en general se valoriza por la acción estatal y no del propietario y, consecuentemente, el Estado está obligado a recuperar parte de ese incremento para la sociedad a fin de contar con recursos extra presupuestarios que sirvan para financiar, entre otras cosas, la creación de bancos de tierras”[2].

¿Cómo se financia la implementación de esta Ley?

Se conformará un Fondo Fiduciario Público “Sistema de Financiamiento y Asistencia Técnica para la Mejora del Hábitat” que se integrará con recursos que asigne el Gobierno provincial, recursos de planes nacionales y habrá una contribución adicional sobre el impuesto inmobiliario correspondiente a predios baldíos. Es decir, desde el ejercicio 2013 aumentará un 50% el impuesto inmobiliario sobre lotes baldíos que se destinará a dicho Fondo. El Arq. Reese prevé que esta recaudación será de 120 millones al año, lo cual implicaría aumentar en un 30% la inversión actual que se destina a la vivienda social.

Otra de las fuentes de financiamiento es la contribución de grandes emprendimientos como clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada; o cementerios privados o de emprendimientos de grandes superficies comerciales, que ocupen predios de más de 5.000 m2., que tendrán que ceder el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable. El Arq. Reese sostiene que con estas medidas “se recupera dinero de la especulación y se lo vuelca a la economía social”.

Asimismo, la Ley prevé la creación de un consorcio urbanístico que será el responsable de la ejecución de los proyectos de urbanización y en el que participará tanto el Estado como actores privados, ya sean personas físicas o jurídicas. Asimismo se contempla la creación del Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat, como órgano de consulta y asesoramiento de las políticas y programas.

También se contempla la participación social de los ciudadanos y de las organizaciones en las distintas instancias de la gestión del hábitat y se le da un especial reconocimiento a toda forma de organización de autogestión de los propios beneficiarios de esta ley.

La necesidad de la organización popular

El proyecto de Ley fue impulsado por un conjunto de organizaciones que vienen trabajando en la temática desde 2004 como el Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura y Vivienda de Buenos Aires (FOTIVBA), Sagrada Familia y Habitar Argentina, entre otras, con el apoyo del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento. Estos actores han realizado foros de debate en numerosos barrios de la provincia para consensuar un proyecto amplio y democrático.

Luego de lograda la media sanción de la Ley, y de obtenerse la otra media sanción en el Senado bonaerense, se plantea la posibilidad de que el Gobernador vete la Ley, dada su anuencia con los sectores hegemónicos de la especulación de la tierra que verían afectados sus intereses. De hecho el bloque la Juan Domingo, presentó un proyecto casi idéntico pero sin las partes comprometidas como cobrarle a los grandes emprendimientos privados. Aún más, si la ley llegara a aprobarse, de todas maneras, se precisa de una organización y movilización social que torne a esta herramienta legal e institucional en una construcción de poder popular y ciudadanía, y esto requiere de un compromiso amplio y permanente de amplios sectores de la ciudadanía. De lo contrario, los intereses poderosos que se oponen a su implementación, de la mano de funcionarios que trabajan en contra del interés de las mayorías, buscarán artilugios para dejarla sin efecto en aquello que los obliga a devolver a la sociedad parte de lo que han sacado de ella.

[1] Panel “Perspectivas desde el hábitat” en las VI Jornadas Nacionales de Investigadores en Economías Regionales- Facultad de Ciencias Sociales de la UBA-26 de Octubre de 2012.

2 La función social de la propiedad estaba contemplada en la Constitución Nacional de 1949, que fue abolida en 1955.

3 “Ley de Acceso Justo al Hábitat” – Fundamentos del proyecto bonaerense -Alberto España, Marcelo Saín, Alicia Sánchez y otros en http://www.cafedelasciudades.com.ar/planes_120.htm